商品房预售合同纠纷产生的原因分析

       近年来，商品房预售纠纷快速增长，案件数量居高不下。商品房预售合同纠纷大幅增加的原因有以下几方面：

　　一，开发商的虚假宣传和承诺误导了消费者。部分房地产开发商在商品房预售过程中，为追求利益更大化，以虚假的商业广告和宣传资料进行宣传承诺，任意夸大或捏造房屋的居住环境和配套设施，吹嘘自己的房屋升值潜力无限，误导购房人盲目投资，或在合同中承诺虚假交付时间。但购房人支付房款后，由于种种原因，长期未能办理土地房屋权属初始登记，使得购房人无法及时取得相关权属证明。这种情况是较常见的合同纠纷。

　　二是开发商违反诚信原则，故意隐瞒房屋真实情况。部分房屋存在质量缺陷，买家入住后发现房屋存在漏水、开裂、脱落等质量问题。部分房屋套内面积或建筑面积缩水，与合同约定面积不符；一些开发商采取欺诈手段，以一房二卖甚至一房多卖。当购房人以现金或贷款的方式还清或已支付大部分购房款时，明知该房屋已预售给他人，且已为他人办理了房屋过户手续，给购房人带来一定的经济损失。这种情况产生的合同纠纷也不少见。

　　三是交易标的不确定，增加了买家的风险。商品房预售中，由于建设周期长，买期房的风险远大于买现房的风险。部分开发商在收到商品房预售购房款后，因各种原因未能按期竣工或交房，给购房人造成了很大损失。四是开发商资质审查不严格，缺乏有效监管。为了引进投资项目，一些地方政府在审查开发商资质时放松了监管，让一些原本不具备房地产开发经营资质的开发商利用各种手段取得经营资质，导致其开发的房屋出现建筑质量等问题。一旦房屋交付，与买家的合同纠纷就会立即出现。

商品房预售合同履行过程中产生的合同纠纷通常涉及大量买受人的利益，买受人会自发形成权利联盟向开发商主张权利。至于诉讼，个别案件的审理结果可能会影响其他买家的行为选择，造成群体效应和广泛的社会影响。

因此，法院通常要慎重考虑判决的社会效果和法律效果的统一性，这就增加了此类合同纠纷案件的审理难度。而且商品房质量鉴定的项目很多，商品房鉴定的种类有十几种。此类案件审理过程中，当事人通常会申请对各种房屋进行鉴定，增加了结案周期，降低了案件的周转效率。此外，审理商品房纠纷案件对法官的专业知识要求较高。此类案件通常要求法官对房屋设计、施工、监理、验收等环节相关的流程和规则有较高的理解程度，甚至需要了解设计图纸、施工图纸、效果图等建筑专业的基础图纸，这对法官的专业知识提出了更高的要求，因此此类案件一般需要进行专业审理。