农村房屋建设合同纠纷的特点有哪些

近年来，随着社会经济的不断发展，社会主义新农村建设的不断推进，农村危房改造和人居环境的不断改善，农村农民自建房屋数量迅速增加，建筑风格更加现代化，建筑面积也在不断扩大。在这个过程中，农民因住房质量和工程款结算问题而产生的合同纠纷在农村自建房屋的情况并不少见。此类争议涉及合同的性质、形式和效力；法律的适用；建房付款时间；房屋质量鉴定等问题。因此，农村房屋建设合同纠纷案件有其自身的特点，法院应根据系统纠纷案件的特点进行审理，妥善解决农民房屋纠纷。

农村房屋建设合同纠纷的特点如下：

　　农村自住房屋的承包人一般没有施工资质，承包人通常是经常承包农村房屋施工并有一定施工经验的农民工。一般承包商是自然人。签订施工合同后，承包商将招聘几名木工、泥工和抹灰工，组成固定的施工队伍进行施工。农村房屋建设一般采取“材料承包”和“材料无材料承包”两种方式，其中“材料无材料承包”较为常见，即发包人(农户)购买墙砖、钢筋、水泥、石材、砂浆等建筑耗材，承包人提供施工机械、模板脚手架、支撑木等可重复使用的施工辅助工具。

　　农村房屋建设合同中，发包人与承包人签订的《建房合同》内容简单，条款单一。一般不会严格参照《建设工程施工合同示范文本》的内容进行明确约定。主要对建设范围、建筑面积及相应的每平方米单价、开竣工时间、工程款支付方式等作出基本约定。即使没有施工图纸，所有施工都是按照发包人的要求进行的。此外，在司法实践中，往往存在一种没有书面合同文本，通过口头协议达成的合同形式。产生的合同纠纷这也给司法审判中的事实认定带来了一定的困难。

　　审查农村房屋建筑施工合同纠纷案件的相关司法案例，主要争议集中在发包人拖欠承包人工程价款，以及承包人所建房屋出现裂缝或坍塌导致的工程纠纷。但很少有因工期、质量保证等纠纷引发的案件。通常情况下，大多数农村房屋是通过“预付款”和“竣工结算款”的方式支付工程价款的。发包人与承包人达成建房协议后一定期限内，支付部分工程款作为预付款，剩余应付款在承包人完成房屋整体施工或承包施工全部工作内容后支付给承包人，整栋房屋的工程款按预先约定的建筑单价和建筑面积计算，剩余款项扣除预付款后支付给承包人。

　　如果整个房子的施工完成了，但是屋顶和墙壁有渗水，基础和屋顶坍塌，墙壁或屋顶有裂缝等，且无法修复或修复费用过高导致的合同纠纷，发包人可以房屋质量为由拒绝支付剩余工程款。这时，承包人会以发包人为被告向法院提起诉讼。在诉讼过程中，发包人除提出房屋质量问题抗辩外，还可以提起反诉，追究承包人不合格建设工程的违约责任。